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Le marché des biens en LMNP est un marché de niche. C’est la raison pour laquelle il vaut mieux analyser à tête reposée les conséquences d’une revente.
Des pistes pour revendre un bien en LMNP
Avant toute chose, il importe de mener une réflexion commune avec un expert-comptable si on souhaite revendre un bien immobilier acquis sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En effet, le marché de la revente LMNP est sujet à des variations en fonction du contexte économique. Il convient également de se poser la question à savoir si le propriétaire a bénéficié correctement de l’amortissement auquel il a droit avec le régime réel. La même prudence est de mise si la revente a lieu avant neuf ans de détention du bien dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.
Plusieurs options s’offrent au propriétaire qui souhaite procéder à une revente LMNP. Il peut notamment revendre son logement en direct, c’est-à-dire à un membre de sa famille ou à un ami. Cette solution est certainement la plus difficile car il est difficile de trouver des investisseurs potentiels dans son entourage ou sur internet en raison du caractère complexe du marché LMNP.
Il est également possible de revendre un bien LMNP au gestionnaire qui peut se présenter comme un acheteur potentiel. Cela dépendra du secteur d’activité de l’exploitant ainsi que des possibilités et de la stratégie du gestionnaire. Enfin, la troisième option consiste à faire appel à un spécialiste qui se chargera en même temps de l’estimation et de la proposition du bien à un réseau important d’investisseurs.
Vers qui se tourner pour une revente LMNP et à quel prix vendre ?
Il est préférable de s’adresser à un professionnel dont c’est le métier et qui connaît le marché lorsqu’on souhaite revendre un bien LMNP. En effet, un tel acteur centralise les offres et les demandes qui sont traitées de façon optimale. Recourir aux services d’un expert indépendant est plus intéressant, car il n’est pas lié à un gestionnaire, a une vision objective de la situation et fournit au vendeur un accompagnement de qualité en assurant la coordination de tous les intervenants : experts-comptables, acheteurs, notaires.
Plusieurs critères sont à prendre en considération pour avoir un bon prix, notamment le rendement et le risque qui doivent être mesurés. La réglementation doit aussi être observée afin de ne pas omettre un élément qui pourrait avoir des conséquences, entre autres la TVA. En LMNP, dans le cas de deux investisseurs assujettis à cette taxe, le second reprend les engagements du premier en conservant le bail commercial. Aucun flux de TVA n’a lieu et aucune TVA n’est à restituer à l’Etat.